2025년 6월부터 한국의 상속세와 증여세가 크게 개편됩니다. 특히 국세청은 부동산의 감정평가 과세 방식을 확대 적용한다고 발표했습니다. 이번 글에서는 정부 발표부터 제도 변경, 법인 주식 평가 문제, 대응 방안까지 쉽게 풀어 설명합니다.
감정평가 과세 방식 확대
국세청은 2025년 6월 11일부터 감정평가 과세 방식의 범위를 대폭 확대하겠다고 발표했습니다. 기존에는 주로 꼬마빌딩 등에만 적용되던 제도가 작년부터는 주택까지 확대되었고, 이번 행정예고(2025년 5월 7일)에서는 그 범위가 더욱 넓어질 예정입니다. 영상에는 구독, 좋아요, 공유 요청 내용도 포함되어 있습니다.
감정평가의 정의와 중요성
감정평가란 부동산이나 기타 경제적 가치가 있는 자산의 가치를 외부 전문가가 평가해 가격을 산정하는 방식입니다. 과거에는 주택은 공시가격, 토지는 개별공시지가로 세금을 납부했지만, 감정평가 방식 도입으로 세금이 크게 늘어날 것으로 보입니다. 특히 시세의 약 80% 수준에서 과세되면서 세 부담이 한층 무거워질 전망입니다.
세금 부담 증가의 원인
감정평가로 상속세와 증여세가 높아지는 이유는 분명합니다. 예를 들어 시세 10억 원짜리 자산의 경우, 과거에는 기준시가로 약 6억 원 정도만 평가되었지만, 감정평가 도입 후에는 약 8억 원으로 평가돼 세금이 크게 늘어납니다. 자본이득세, 상속세, 증여세 모두 감정평가가 기준이 되면서 전체적으로 세부담이 증가할 것입니다.
법인 소유 부동산의 과세
이번 행정예고에서는 개인 소유 부동산뿐만 아니라 법인이 소유한 부동산도 감정평가 과세 대상이 됩니다. 작년까지는 상가, 공장, 주택 등 일부 비주거형 건물 위주였지만, 이제는 빈 땅, 나대지, 임야, 주택 입주권, 분양권까지 포함됩니다. 임차권, 전세권, 지상권 등 권리도 감정평가 과세 대상이 되어 세 부담이 더욱 커질 것으로 예상됩니다.
감정평가 과세의 새로운 범위
특히 농지에 대한 과세 예외조항이 삭제된 것이 눈에 띕니다. 이제 건물이 없는 땅이라면 농지, 나대지, 지역권, 지상권, 임차권 모두 감정평가 과세 대상입니다. 가족법인이 보유한 부동산도 감정평가로 시가를 산정해 세금을 부과할 예정입니다.
가족법인과 감정평가 과세
가족법인이 소유한 부동산도 감정평가 과세 대상이 됩니다. 가족법인을 통해 부동산을 보유한 경우, 취득원가가 아니라 시가로 평가됩니다. 비상장주식도 시가로 평가해 세금을 매기겠다는 방침이 확실히 밝혀졌습니다. 부동산 관련 세금에는 예외 없이 감정평가가 적용됩니다.
주식 가치 강제평가 규정
강제평가 규정에 따르면, 부동산을 보유한 법인은 부동산 시가의 80% 이하로 주식가치를 낮출 수 없습니다. 예를 들어 주식가치 평가 결과가 6억 원이 나와도 강제평가 규정으로 인해 8억 원으로 세금을 내야 하는 상황이 생깁니다. 세법상 예외가 없고, 일시적 정책이라는 이유로 불합리하다는 지적이 제기됩니다.