입주권(분양권 또는 입주권 포함)을 승계받아
주택을 취득하는 경우,
1세대1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는
보유 기간, 거주 요건, 조정지역 여부 등 복잡한 요건을 명확히 이해해야 합니다.
이 글에서는 주요 판단 기준을 상세히 정리해드립니다.
입주권 승계 시 보유·거주 요건, 어떻게 판단해야 하나요?
입주권이 주택으로 완공된 이후
양도소득세 비과세를 받으려면,
보유 기간과 거주 요건은 ‘정확한 취득일’을 기준으로 판단해야 합니다.
조정대상지역 여부 역시 그 시점이 중요합니다.
보유 기간은 언제부터 시작되나요?
입주권이 주택으로 완공된 경우,
취득일은 ‘사용검사필증 교부일’과 ‘대금청산일’ 중 늦은 날입니다.
이 날짜부터 2년 이상 보유했는지를 기준으로
양도소득세 비과세 대상 여부를 판단합니다.
예시로,
2023년 5월 1일에 잔금을 납부했고
2023년 8월 10일에 사용검사필증이 나왔다면,
2023년 8월 10일부터 보유 기간이 시작됩니다.
거주 요건은 어떻게 적용되나요?
거주 요건은 ‘취득일’ 당시의 조정대상지역 여부에 따라 적용됩니다.
즉,
사용검사필증 교부일과 대금청산일 중 늦은 날이
조정지역이라면
2년 이상 실거주를 해야 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.
입주권을 취득한 시점이 조정지역이었는지는
거주 요건 판단과 무관합니다.
멸실 지연으로 인한 거주 기간도 포함되나요?
아니요. 포함되지 않습니다.
관리처분인가 이후 기존 주택이 철거되지 않아
계속 거주하더라도
새 주택의 보유 기간에는 포함되지 않습니다.
이는 국세청 공식 유권해석
(서면-2019-부동산-4508, 2022.12.06.)에 따라 명확히 규정되어 있습니다.
분양권 계약 시점에 따라 거주 요건이 달라지나요?
계약 시점 거주 요건 적용 여부
| 2017년 8월 2일 이전 | 거주 요건 적용 안 됨 |
| 2017년 8월 3일 이후 | 조정지역 여부에 따라 적용됨 |
즉,
2017년 8월 2일 이전에 계약을 체결하고
계약금 지급 당시 주택을 소유하지 않은 1세대라면,
해당 분양권으로 취득한 주택에 대해
거주 요건 없이도 비과세가 적용됩니다.
반면,
2017년 8월 3일 이후 계약한 경우에는
취득일(사용검사필증 교부일 또는 잔금일 중 늦은 날) 기준으로
조정지역 여부에 따라
거주 요건 적용 여부가 달라지게 됩니다.
요약 표: 입주권 승계 시 필수 확인 항목
구분 기준 시점 적용 내용
| 보유 기간 | 사용검사필증 vs 대금청산일 중 늦은 날 | 2년 이상 보유 필요 |
| 거주 요건 | 취득일이 조정지역일 경우 | 2년 이상 거주 필수 |
| 멸실 지연 시 거주 기간 | 관리처분인가 이후 | 보유 기간에 불포함 |
| 2017.08.02 이전 분양권 | 계약금 지급 당시 무주택자 | 거주 요건 미적용 |
| 2017.08.03 이후 분양권 | 취득일 기준 조정지역 여부 | 거주 요건 적용됨 |
정확한 취득일 산정과 지역 지정 여부 파악이
비과세 혜택의 핵심 조건입니다.
세무전문가와의 사전 상담도 반드시 고려해야 합니다.
실제 사례: 김 씨의 고민
“입주권을 상속받았는데, 비과세 요건 충족이 될까요?”
부산에 거주 중인 김 씨는
2021년에 어머니로부터 입주권을 증여받았습니다.
2024년 9월에 아파트가 완공되었고,
잔금은 2024년 11월에 지급되었습니다.
입주 시점은 조정대상지역이었습니다.
따라서 김 씨는 2024년 11월부터 보유 기간이 시작되며
조정지역이므로 2년 이상 실거주도 충족해야
비과세가 가능합니다.
즉, 2026년 11월 이후에 양도할 경우
비과세를 적용받을 수 있습니다.
결론: 입주권도 철저한 세무 전략이 필요하다
입주권은 일반 주택과 달리
취득일, 조정지역 여부, 세법 해석에 따라
과세 여부가 완전히 달라질 수 있습니다.
특히 상속이나 증여받은 입주권은
보유 시점과 지역 규제 여부를 정확히 파악하는 것이
세금을 줄이는 핵심입니다.
양도 전에 반드시 세무 전문가와 상담하고
관련 해석 사례를 충분히 확인하시기 바랍니다.