서울 도심 곳곳에서 직장, 주거, 여가가 결합된 대규모 복합개발(‘직·주·락’ 복합개발)이 활발히 추진되고 있습니다. 이러한 개발은 현대적인 도시 경쟁력을 높이는 동시에, 기존 도심 상권의 붕괴와 공실률 급증이라는 ‘더 큰 쓰나미’를 몰고 오고 있다는 우려의 목소리가 높아지고 있습니다. 서울 부동산 시장의 현황과 미래를 함께 살펴봅니다.
역세권 초대형 개발, 양날의 검인가?
서울시는 최근 세운지구 6-1-3구역을 비롯해 광운대 역세권, 서울역 북부역세권, 수서역 환승센터 등에서 47~54층 규모의 초대형 복합개발을 추진하고 있습니다. 이는 도쿄, 오사카, 홍콩에서 많이 채택된 ‘대중교통중심 개발(TOD)’ 방식을 벤치마킹한 사례로 주목받고 있습니다.
MZ세대 소비 트렌드에 무너지는 전통 상권
그러나 기존 도심 상권은 빠른 속도로 몰락하고 있습니다. 최근 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 열풍이 상업시설로까지 확산되면서 성수동 팝업스토어, 코엑스몰, 잠실 롯데월드몰, 용산 아이파크몰 등 최신 시설에만 MZ세대의 발길이 집중되고 있습니다. 반면 기존 상권은 온라인 쇼핑과 관광객 감소로 공실이 속출하고 있는 상황입니다.
서울 상가 공실률 급등, 심각한 경고음
서울 집합상가의 공실률은 올해 1분기 9.14%로 지난해 4분기보다 증가했으며, 특히 용산역 일대는 37.53%로 치솟았습니다. 백화점, 대형마트, 편의점까지도 매출이 감소하며 온라인 쇼핑 증가가 주요 원인으로 꼽히고 있습니다.
대규모 개발의 역설, ‘낙수효과’는 옛말
과거에는 대규모 상업시설이나 백화점이 들어서면 주변 상권이 함께 살아나는 ‘낙수효과’를 기대했지만, 최근에는 오히려 반대 현상이 나타나고 있습니다. 서울을 찾는 관광객들은 명동, 성수동, 홍대, 연남동, 강남역, 코엑스 등 특정 지역에만 몰리면서 전통 상권은 더욱 침체되고 있습니다.
한국만의 소비패턴…스트리트몰의 몰락
다른 국가와 달리 한국은 온라인 쇼핑이 압도적으로 성장했으며, MZ세대는 실내 대형 쇼핑몰에 머무는 소비 경향이 강합니다. 여름에는 시원하고 겨울에는 따뜻한 쇼핑몰을 선호하는 소비 트렌드가 전통 상권의 몰락을 가속화하고 있다는 분석이 나오고 있습니다.
결론 및 시사점
대규모 직·주·락 복합개발은 미래 도시 경쟁력 강화를 위해 필요하지만, 주변 상권 침체와 공실 문제를 함께 해결할 수 있는 종합대책 마련이 시급합니다. 핵심은 대규모 개발과 전통 상권이 공존할 수 있는 방안을 찾는 데 있습니다. 전통 상권이 살아야 지역 경제도 함께 성장할 수 있다는 점에서 중요한 과제입니다.
서울 주요 상권 공실률 현황
지역 공실률(%) 전년 대비 변화
| 서울 전체 | 9.14% | 증가 |
| 용산역 일대 | 37.53% | 급증 |